在(exist)日常生(born)活中，家裏燈泡壞了(Got it)，找物業；停水停電了(Got it)，找物業；房屋出(out)現質量問題，還找物業……

       在(exist)一(one)些居民眼中，隻要(want)是(yes)出(out)現問題就要(want)求物業來(Come)解決，物業就是(yes)萬能的(of)！那麽，我(I)們(them)來(Come)看看從2021年1月1日起實施的(of)《民法典》的(of)規定，物業服務企業究竟是(yes)幹嘛的(of)？

       物業管理的(of)職責邊界在(exist)哪裏？出(out)現問題業主究竟該找哪些部門？

1.綠地(land)被侵占物業該不(No)該管?

問題：“我(I)們(them)小區才交房沒幾年，就已出(out)現個(indivual)别業主毀壞公共綠地(land)的(of)現象，物業也是(yes)不(No)管不(No)問。物業到(arrive)底有沒有管理義務?”

解讀：《民法典》第二百七十四條規定：“建築區劃内的(of)綠地(land)，屬于(At)業主共有”;同時(hour)，《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人(people)應當按照約定和(and)物業的(of)使用(use)性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和(and)經營管理物業服務區域内的(of)業主共有部分，維護物業服務區域内的(of)基本秩序，采取合理措施保護業主的(of)人(people)身、财産安全”。

因此，物業負有對小區公共綠地(land)的(of)管理義務。如果小區的(of)綠地(land)被侵占，物業應該要(want)求破壞者整改并恢複原樣。對于(At)不(No)予恢複的(of)，物業服務企業可以(by)報請有關執法部門介入解決。

2.私搭亂建該誰管?

問題：除了(Got it)毀壞綠地(land)，據很多業主反映，部分業主存在(exist)私搭亂建的(of)現象，到(arrive)底該歸誰管?

解讀：上(superior)述《民法典》第九百四十二條規定了(Got it)物業有維護業主共有部分秩序的(of)義務。因此，小區内如果出(out)現了(Got it)私搭亂建，首先可以(by)通過業主大(big)會、業主委員會進行維權；如果在(exist)業主共有部分進行私搭亂建，同樣可以(by)請求物業進行管理；如果私搭亂建者拒不(No)履行相關義務，還可以(by)向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

3.消防出(out)問題該誰管?

問題：“我(I)們(them)小區地(land)下車庫消防通道被人(people)侵占改裝成儲藏間，極大(big)增加消防隐患，業主多次反映沒人(people)管。作(do)爲(for)日常管理方，消防通道被占，到(arrive)底該歸誰管?”

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“對物業服務區域内違反有關治安、環保、消防等法律法規的(of)行爲(for)，物業服務人(people)應當及時(hour)采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”

因此，物業有義務防止其服務區域内出(out)現違反消防法律法規的(of)行爲(for)。這(this)要(want)求物業一(one)方面應及時(hour)采取合理措施制止違反消防法的(of)行爲(for)，另一(one)方面有向消防救援機構報告并協助處理違法行爲(for)的(of)義務。

4.噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家裏K歌……這(this)些噪聲污染經常影響我(I)們(them)的(of)生(born)活，物業該不(No)該管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以(by)及管理規約，相關行爲(for)應當符合節約資源、保護生(born)态環境的(of)要(want)求。對于(At)物業服務企業或者其他(he)管理人(people)執行政府依法實施的(of)應急處置措施和(and)其他(he)管理措施，業主應當依法予以(by)配合。

業主大(big)會或業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他(he)人(people)合法權益的(of)行爲(for)，有權依照法律、法規以(by)及管理規約，請求行爲(for)人(people)停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

業主或其他(he)行爲(for)人(people)拒不(No)履行相關義務的(of)，有關當事人(people)可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業同樣具有維護小區秩序的(of)義務。按照《民法典》的(of)規定，小區中出(out)現聲、光污染，權益被損害者可以(by)請求業主大(big)會、業主委員會進行管制，也可以(by)請求小區物業進行管制，如果侵害者拒不(No)停止其侵害，權益被損害者同樣可以(by)向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。

1.物業換開關、水龍頭該不(No)該收費?

問題：“插座更換10元/個(indivual)、馬桶疏通50元……”物業提供的(of)這(this)些服務該不(No)該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人(people)應當按照約定和(and)物業的(of)使用(use)性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和(and)經營管理物業服務區域内的(of)業主共有部分，維護物業服務區域内的(of)基本秩序，采取合理措施保護業主的(of)人(people)身、财産安全。”

而開關、水龍頭并不(No)屬于(At)業主的(of)共有部分，物業并沒有無償爲(for)業主進行維修的(of)義務，因此，不(No)能要(want)求物業無償提供服務，物業給業主換開關、水龍頭，屬于(At)增值服務，可以(by)适當收費。

2.停水、停電該找誰?

問題：有時(hour)會遇到(arrive)停水、停電問題，有的(of)是(yes)供水、供電單位統一(one)對某個(indivual)區域進行停水、停電，有的(of)是(yes)小區裏的(of)轉供水、電設施出(out)現了(Got it)問題，而有的(of)則是(yes)物業故意給某個(indivual)業主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一(one)條規定：“供電人(people)應當按照國(country)家規定的(of)供電質量标準和(and)約定安全供電。供電人(people)未按照國(country)家規定的(of)供電質量标準和(and)約定安全供電，造成用(use)電人(people)損失的(of)，應當承擔賠償責任。”

供水、供電等專業經營單位應當按照最終用(use)戶使用(use)的(of)計量器具顯示的(of)量值向用(use)戶收取費用(use)。遇到(arrive)停水、停電等問題，應要(want)求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業服務企業轉供水、電的(of)，應區分屬于(At)源頭問題還是(yes)轉供水、電中的(of)設備因素，如果是(yes)轉供水、電中的(of)設備出(out)現問題，應由物業組織自行維修或申請使用(use)維修資金維修。

同時(hour)，《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不(No)支付物業費的(of)，物業服務人(people)可催告其在(exist)合理期限内支付;合理期限屆滿仍不(No)支付的(of)，物業服務人(people)可提起訴訟或申請仲裁。物業服務人(people)不(No)得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

3、房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛生(born)間、陽台、樓頂……上(superior)述地(land)方漏水是(yes)生(born)活中最爲(for)常見的(of)，那麽是(yes)不(No)是(yes)該由物業出(out)錢進行維修呢?

解讀：不(No)管哪種類型，多不(No)是(yes)由物業企業出(out)錢來(Come)進行維修的(of)。

其中要(want)分4類情況處理：

（1）新建商品房處于(At)質保期内的(of)，一(one)般由建設單位（即開發商）來(Come)負責維修；

（2）屬于(At)自用(use)部位或人(people)爲(for)破壞、使用(use)不(No)當等原因造成的(of)，一(one)般由使用(use)人(people)（一(one)般指業主）自行組織維修；

（3）超出(out)質保期、因使用(use)年限較長等自然原因出(out)現的(of)屋面、牆面滲水、漏水等問題，應依法申請使用(use)建築物及其附屬設施的(of)維修資金進行維修；

（4）如果沒有籌集專項維修資金的(of)，可由相關業主分攤費用(use)來(Come)負責維修。

4、房屋出(out)現質量問題歸誰管?

問題：買的(of)房子出(out)現裂縫、牆面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應分情況讨論：

(1)向開發商購買房屋，居住後發現質量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不(No)合格不(No)能交付使用(use)，或房屋交付使用(use)後，房屋主體結構質量經核驗确屬不(No)合格，買受人(people)請求解除合同和(and)賠償損失的(of)，應予支持。”第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用(use)，買受人(people)請求解除合同和(and)賠償損失的(of)，應予支持。”因此，如果購買房屋并居住後發現房屋存在(exist)影響居住的(of)質量問題後，業主可以(by)向開發商請求賠償。

(2)購買二手房後發現存在(exist)質量問題：《民法典》第六百一(one)十七條規定：“出(out)賣人(people)交付的(of)标的(of)物不(No)符合質量要(want)求的(of)，買受人(people)可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的(of)規定請求承擔違約責任”，因此，如果在(exist)購買二手房并居住後發現存在(exist)質量問題，現業主應向原業主請求賠償；原業主如能證明房屋質量問題爲(for)開發商所緻而并非由其所緻，則可按上(superior)文規定向開發商請求賠償。

5、公共部位、設施出(out)問題誰負責?

問題：“我(I)們(them)小區個(indivual)别外牆脫落較厲害。”外牆脫落、電梯出(out)現問題，到(arrive)底該歸誰管?

解讀：電梯等共有設施設備出(out)問題應區分看待，日常保養的(of)工作(do)，屬于(At)日常物業管理的(of)範疇;如屬于(At)維修、更新、改造，符合維修資金使用(use)範疇的(of)，應通過申請使用(use)維修資金解決。外牆脫落等公共部位出(out)現問題，保修期内可向物業服務企業或業委會進行反映，由其協調建設單位進行維修;保修期外的(of)，可由物業服務企業或業委會申請使用(use)維修資金解決。

      《民法典》第二百八十一(one)條規定：“建築物及其附屬設施的(of)維修資金，屬于(At)業主共有。經業主共同決定，可以(by)用(use)于(At)電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的(of)維修、更新和(and)改造。建築物及其附屬設施的(of)維修資金的(of)籌集、使用(use)情況應當定期公布。